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生産緑地・田首都圏の農地は市街化政策により固定資産税が宅地並みに課税されています。しかし農地が生産緑地に指定されれば固定資産税が農地として課税されるので安くなります。
生産緑地に限らず、農地を営農者が相続すると、相続人が営農している限り、相続税が猶予されます。
猶予といえば聞こえがいいですが、農業をやめたとたん、莫大な相続税と利子税を払わねばならず、農業をやめたくてもやめられないといった問題が起きています。

そもそも生産緑地とは何なのか生産緑地・花畑
市街化区域内の500平米以上の農地(や公園など)で行政から生産緑地の指定を受けたもの。固定資産税が優遇され(宅地の数百分の一)、相続税が猶予されます。日照等の条件が営農に適している(日当りが良い)。所有者や権利者は複数いても可(地主と小作人など)。
相続税の猶予とは、親から相続した農地で営んでいた農業をやめたときに、支払いが猶予されていた相続税を遡って払わなければいけないというコト。死ぬまで営農しないといけないのです。
(平成13年12月31日までに相続していれば、猶予期間は20年)
(生産緑地でない一般の農地の場合、相続人が死亡するか、相続税申告から20年営農していれば相続税は猶予から免除に変わる)
東京23区、政令指定都市のほか「首都圏整備法に規定する一定の区域」で生産緑地が認定されます。首都圏ではほとんどの市町村は「首都圏整備法に規定する一定の区域」です。
〔メモ〕
農地法(農地の売買などの制限)は登記簿の地目が問題となっている。
営農者なら田畑でも本登記で買える。(一般人が農地を買うと仮登記になり、いつまで経っても完全な所有権を取得できない)
遠隔地の農地でも営農することがわかっていれば買える。転売目的は不可。(だが、転売目的か否かはどうやって判断するのだろう?)
営農者の定義→農業委員会が認めた農業従事者のこと。適格者証明書が発行される。農業所得がある人という情報もあり、正確なところは不明。営農実績3反(3000平米)がめやす。

生産緑地を解除(ただの農地にする)
農家「生産緑地→(解除)→ただの農地→(農転)→宅地→売却」
宅地にするためには、生産緑地を解除し、地目変更登記する必要があります。
①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合→医師の診断書が必要
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない
上記いずれかの場合には次の手続で生産緑地の指定を解除できます。
1.農業委員会に買取申し出を行う(受理された時に相続税の猶予が取り消される。申し出は撤回できない。)
2.買取希望照会(買取の告知)
3.農業従事者に買取斡旋(実際には買取る人はいないのが常)
4.生産緑地が解除される
複数の生産緑地を持っている場合、一部だけの解除はできませんが、特例として全体の20%以内なら解除できます。(500平米以下にはできない)
解除になったら、二度と生産緑地には戻せません。
20%以内なら無条件で解除できるか→行政によって対応が違うらしい。
相続税は遡って支払いますが、固定資産税は遡って支払うことはありません。相続税には利子税もかかります。

農地は売れるかねぎ畑
市街化調整区域→なかなか売れない。市街化調整区域だと宅地でも難しい。
地目が農地→農業委員会の許可→地目変更登記(以上の流れを農転という)→宅地として売れます
生産緑地→行政に買取請求→行政が拒否(または買取り請求から3ヶ月経過)→農転→売れる(相続税の猶予があれば利子税とともに払わなければいけません)

生産緑地を解除して(又は農地のまま)売らないという選択
庭の広い農家売ると相続税の他に譲渡所得税がかかります。
売らないで宅地化してマンションやアパートを建てて賃貸する→建築費と相続税がいちどに出て行きます。
コンクリートが嫌いな人には、一戸建てを複数建てて街づくりをするという選択もあります。
地目農地のままでも建築できますが、固定資産税は宅地並み課税されるので、地目を農地のままにしておくのは意味が無いでしょう。(行政によっては地目を畑にしておくと、宅地並課税は段階的になるという情報あり。未確認)
売却代金などの収入はないので、解除だけで売らないという選択は資金的に余裕がある人にしかできません。

土地売却の税金
莫大な譲渡益→莫大な所得税
生産緑地を売ると→相続税の猶予が撤回される
相続後一定期間内に売れば、支払った相続税額が取得費に加算される(つまり譲渡益が減る)ので、売るなら相続後がチャンス
相続税の猶予とは→納付すべき相続税のうち農業投資価額を超える部分に対応する相続税について、納税猶予の特例を受けることができます。「従来の納税猶予の特例を受けることができる農地は、20年間の営農により猶予分が免除される。(行政に要確認)

後継者の問題山林
後継者がいるなら農地のまま、生産緑地のまま名義を変えるのか→変えられる。生産緑地のまま売買も可能。
営農する後継者がいない場合(①農転→売却/②相続→農転→売却)どっち?
①は前回の相続税を支払う(猶予が終わっていれば支払わなくてよい)
②は今回の相続税を支払うが、その相続税額は取得費に加算される。
営農できなくなってから死亡まで時間がかかったら、畑は売っていいのか?→病気を理由に生産緑地を解除→売れる

表面に見えない問題
土地を売りたくても近所、親戚、先祖への体裁で売れない?
後継者をむりやり立てているか?
むりやり営農しているか?(伸び放題のキャベツ畑とか、葱坊主だらけのねぎ畑とかありますよね。)

営農者の本音と実態
花畑先祖代々の土地は売りたくない。自分の代に取得した土地なら比較的抵抗なく売れる。
生産緑地指定後30年くらい農業できるだろうと思っていたが、30年は意外に長かった。
売らずに貸すという手段もあるが、コンクリートの建物は好きではない。建築費は値上がりしているし、銀行はお金を貸してくれない。
営農者本人は高齢のため、パソコンでいろいろ調べたり勉強したりしない。
親父(営農者本人)には宅地化して売ってほしいが、どうやって説得したらいいだろうか。

以上の記載は個人的な情報収集によるため、必ずしも正確ではない可能性があります。